Immobilien Makler und Broker

In Nordamerika und Kanada im Speziellen, verlassen sich die Mehrzahl der Einwohner auf die Hilfe eines professionellen Maklers, wenn es um den Kauf, Verkauf order die Vermietung eines Objektes geht. Alle lizenzierten Makler haben auf den gleichen Pool von Immobilien Zugriff. Sie benoetigen daher fuer eine geografische Region nur einen Makler, der sich vollumfaenglich Ihren Beduerfnissen annehmen kann.

Welche rechtliche Beziehung gehen Sie ein?

Wenn Sie mit einem Makler oder auch REALTOR zusammenarbeiten, hilft es zu verstehen, für wen der Makler arbeitet, und wemgegenüber er eine rechtliche Verpflichtung hat. In Kanada werden die Makler von Brokern beschäftigt. Ihr Vertragspartner wird immer ein Broker sein, auch wenn Sie faktisch nur mit dem Makler zu tun haben. Letzterer wird durch Ihre Vereinbarung mit dem Broker gebunden. Die Canadian Real Estate Association (CREA) verlangt von den registrierten Maklern, dass Sie dieses rechtliche Gefüge frühzeitig einem potentiellen Klienten erklären. Sie können die Dienste eines Maklers nicht nur als Verkäufer sondern auch als Käufer in Anspruch nehmen.

Grundsätzlich kann ein Käufer auf zwei unterschiedliche Arten mit einem Makler zusammenarbeiten - als Klient oder als Kunde. Als Klient treten Sie in ein sog. Buyer Agency Agreement mit einem Broker. Mit dieser Art von Vereinbarung wird der Broker (und damit die von ihm beschäftigten Makler) verpflichtet, Ihre Interessen zu vertreten und nach Ihrer Weisung zu handeln. Die Vereinbarung regelt zudem die vom Agenten (Broker) an Sie zu erbringenden Dienstleistungen, die dafür vorgesehene Vergütung sowie Ihre Verpflichtungen als Käufer. Sie erklären sich einverstanden, über den in der Vereinbarung festgelegten Zeitraum mit dem Agenten zusammenzuarbeiten. Im Gegenzug werden Sie vertraulich und loyal von Ihrem Agenten betreut. Weiter wird Ihr Makler durch die Vereinbarung verpflichtet, Ihnen die zur Entscheidungsfindung notwendigen Informationen zu liefern, Sie kompetent zu beraten und den für Sie als Käufer bestmöglichen Preis auszuhandeln. Als Kunde können Sie eine faire und ehrliche Behandlung erwarten. Der Makler wird aber grundsätzlich nicht Ihre Interessen vertreten. Hierbei ist es wichtig zu verstehen, dass der Makler in einer solchen Situation über das Konstrukt der Sub-Agency an den Verkäufer gebunden ist und somit auch dessen Interessen vertritt. Aus diesem und weiteren Gründen sind solche Vereinbarungen in Kanada nicht sehr häufig.

Über ein sog. Listing Agreement schliessen Sie eine Vereinbarung mit einem Broker, welcher wiederum die vom Broker beschäftigten Makler bindet. Die Vereinbarung legt fest, welche Dienstleistungen der Broker  bzw. Makler erbringt, welche Entschädigung er dafür erhält sowie die Verpflichtungen des Klienten. Der Makler handelt nach Ihren Weisungen und wird Ihre Interessen mit Fachkompetenz und Loyalität gegenüber potentiellen Käufern und deren Agenten vertreten. Beachten Sie dabei, dass Käufer oft über ein Buyer Agency Agreement ebenfalls mit Maklern arbeiten, um Ihre Interessen gewahrt zu sehen. Dies gilt, obwohl der Makler des Käufers seine Kommission zumeist über den Broker des Verkäufers erhält.

Spezialfall “Multiple Representation”

Gelegentlich kommt es vor, dass ein Broker den Verkäufer wie auch den potentiellen Käufer in ein und derselben Transaktion vertritt. Dies kann jedoch nur mit Einwilligung des Käufers und Verkäufers geschehen. Unter der sog. Multiple Representation hat der Broker die Interessen von Käufer und Verkäufer zu vertreten, was zu einem Konflikt führen könnte. Eine schriftliche Vereinbarung regelt in einem solchen Fall die Rechte und Pflichten jeder Partei sowie ggf. Einschränkungen dieser Rechte und Pflichten.